7月2日，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

这份重磅文件里归了包堆儿说了四个事儿：

第一，将在长沙市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批；

第二，已完成总平面图审批，但开发、去化存在困难的类住宅商品房，在确保满足公共服务和基础设施配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅；

第三，类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足这一要求的小户型公寓不得进行调整；

第四，符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

这事儿一出，我和我的小伙伴们真是大为震惊啊！

朋友圈里、微信群里、微博热搜上，铺天盖地到处都是…

大伙儿七嘴八舌讨论的，未读信息积压得比下午六点半的深中通道还厉害！

之所以会有这么大后劲儿，一个是因为楼市优等生为了“去库存”，彻底卸下了偶像包袱！

另一个，咱们之前把公寓这类物件锤得实在太狠了，突然间180°大转弯，搁谁也得缓缓。

2016年，也就是涨价去库存元年，高层曾出台过《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。

其中明确提到要改也只能改成租赁房、不可分割出售、必须由开发商整体持有，对于公寓市场来说意味着什么，自己体会；

另一方面，北京、上海在那些年里，针对类住宅产品也都先后当过“灭绝师太”，招招都是奔着公寓的下三路去的…

这回长沙多部门联合发文明确支持“商改住”，本质上意味着关于类住宅的风向彻底变了。

即便就不跟京沪这种头部城市比，只跟自己比，长沙这次的操作也是相当炸裂的！

譬如2021年10月份，当地多部门出台文件，允许类住宅产品享受民水民电价格；

譬如2022年6月底，长沙出台过文件，给予类住宅产品最高总价4%的契税补贴…

但这俩加一块儿，都远不如明确发文“商改住”那么大力出奇迹！

按照《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》里的说法，人家长沙这么干主要为了达成三个目的——

支持企业盘活闲置存量土地、空间资源；

结合市场需求调整完善规划条件和设计要求；

加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展。

这绝对是今年下半年全国楼市出台的首个最别出心裁、最具颠覆性的救市方案。

特别之处在于，主导者是浓眉大眼、人畜无害的优等生！

瞅了一下各路大神解读，那可真是一人一把号、各吹各的调——

这个说，“长沙考虑得很全面，既关注了销售端，也关注到了开发端，全面顾及开发商资金问题的同时，也有助于更好盘活存量、消化存量。”

那个说，“长沙类住宅产品供应过剩，如果调整为住宅，这些户型小、价格低的非住宅，可以成为保障房的重要来源。”

爱玛…你这个小老弟儿，看得还挺长远！

只是长沙顾不上这么想，它选在此时出台这个招儿，更多想的是：

眼巴前儿这关，我咋熬过去？

它现阶段公寓库存规模实在太大、去化流速又实在不给力！

据统计，截至2023年12月，长沙主城五区商办公寓库存高达405万㎡，去化周期需要106个月，也就是8年又10个月。

掐指一算，即便现在一平米新公寓都不再盖，等到都卖完那天，咱家经济体量高低得反超鹰酱了…

而且，这个去化速度在进入2024年以后，还在进一步放缓：

今年1-5月份，长沙市区公寓成交面积10.24万㎡，同比下跌64%，腰斩还带拐弯儿。

这里面，最露脸的还得是芙蓉区！

就是市中心坐拥IFS、芙蓉广场、马王堆、解放路、隆平高科技园的那个门面担当，2024年1-5月公寓成交面积同比跌幅96%。

好家伙！只留了个零头…

咱说句不中听的，哪个销售总分到这来管事儿，那得自我检讨一下，是不是把集团哪个领导得罪了…这不纯纯发配宁古塔、抡大锤呢吗？

常看咱们号儿的老铁都知道，大碗很少聊公寓，许多人说它是房地产市场的一个怪胎。

是不是市场怪胎咱不作评论，反正1000%是投资圈的怪胎。

在许多置业顾问的嘴里，公寓可办公、可自住、不限购、不限贷，甚至还能“买一层送一层”…

可真的买到了手里，你会发现，压根儿就不是那么回事儿。

五成首付、最多贷10年、贷款利率与房贷LPR分开管理，公寓实际利率去到5.145%-6.37%，综合交易税费超过20%…

换言之，无论是首付额还是信贷成本，买公寓你不仅占不到便宜、还得被狠狠割一刀。

使用过程中，商水商电、燃气不能入户、街坊四邻的行业职业一言难尽，顶不顶得住劲？

等到这些亏吃得差不多了，你寻思着想卖掉，更扎心的来了——

接你盘的那位爷也得五成首付、最多贷十年、实际利率5.145%-6.37%、综合交易税费超过20%…

尤其在今天，正儿八经70年大产权住宅的信贷政策一松再松，这样的大冤种只会越来越不好找。

说到底，买公寓不会让你省钱，你以为的便宜，不过是“先吃饭，后结账”还是“先结账，后吃饭”的问题，无数的实践证明，“后结账”往往容易遭遇价格刺客。

有人说，新政极有可能利好的是大平层公寓。

不否认情况会比小户型公寓好一些，但大平层也有自己的烦恼。

最显而易见的在于，大平层那些年火了一把，更多是因为大户型住宅开发稀缺、核心城市限购令执行严格。

不差钱的主儿被生生赶到了公寓大平层市场。

可现在呢？全国95%以上的城市不再限购了，公寓大平层还能有多少议价空间呢？

从趋势来看，住宅市场救市越是轰轰烈烈，公寓被当作弃子的可能性就越是有增无减。

在长沙，还有一个情况与别处不同——

多少大产权住宅买10000出头儿一平米，但公寓它一平米却敢卖8000-9000…

按总价算，用不了俩公寓就能换一个大产权住宅，买它的是有多宝里宝气？（湖南话：傻里傻气）

但大量公寓毕竟占据了相当多的城市优质地段，就比如说咱们前面提到的市中心——芙蓉区。

原本就卖不动，而且去化跌幅惨不忍睹，对于开发商而言、对于地方财政回笼资金而言、对于城市规划用地而言无疑都是巨大的浪费！

出现这种情况，长沙当然坐不住，这才有了“楼市优等生出手，推动乾坤大挪移”的名场面！

但是，改造天量公寓为住宅，其实操层面的难度要远远高于起草一纸文件。

最起码有三个问题需要解决——

其一，补缴土地出让金。

众所周知，40年产权的商办公寓，本质上是商业用地，其土地出让金价格要大幅低于住宅用地。

即使是在杭州这样的城市，商办公寓的平均楼面价也常常只有4000-8000元/㎡，仅相当于同等地段住宅楼面价的1/4。

到了长沙，这个比例有时候会更加夸张！

这就意味着在“商改住”的过程中，很可能需要补缴这部分楼面差价。

就现在开发商这个情况，能不能出得起是一回事儿，愿不愿意出是一回事儿。

有大聪明问了：“不补缴行不行？当地为了去化不差这个钱…”

大概率不行！

从市场竞争公平性原则来看，别的开发商花了几倍的价格才拿到住宅地块，而占据更核心位置的公寓只需卖惨哭穷就能以极低的价格拿到住宅用地…

拿住宅用地的开发商一瞅这情况——我不纯纯大怨种吗？

尤其是现阶段，许多房企债务压力巨大，销售回款较慢，但到期债务刚性，人家琢磨着能省几个算几个。

轻则一哭二闹三上吊，重则下次土拍直接跟你撂挑子…

怎么想都不合适！

其二，改造资金压力庞大。

这里面主要是商水商电变更以及燃气入户两个问题。

商水商电改民水民电涉及到换表问题，物料费用、人工开支合一户往少了说得500元。

按照目前长沙市的公寓库存计算，这笔开销少说也得大几千万…

其实，换电表、换水表的造价还只是道开胃菜，更加烧钱的还得是燃气入户。

开墙打洞、管道拼装、挨家挨户安表、建筑墙体回填…这一趟买卖整个下来每户合下来算3000都没往多说。

这个数再乘以目前长沙市的公寓库存规模，无论对于开发商来说，还是对于地方来说，都不是笔小钱儿。

其三，配套问题开销不菲。

公寓之所以是公寓，一个很重要的问题在于它不需要考虑学区配套。

咱们以前就说过，哪个卖公寓的敢跟你承诺“带学区”，原地拨打“妖妖灵”一招给他带走就完事儿了。

可是，现在不一样了！

你要把公寓改造成住宅，让公寓真正具备住宅的功能属性，那首当其冲的，就得配学校。

这个钱可海了去了！什么换电表换水表、燃气入户？跟这一比全是小卡拉米。

那不配学校不行吗？

且不说相关政策怎么规定其中比例，我就问你一件事——

有这么一住宅，买完之后你家娃儿去哪上学都算借读，这事儿你干吗？

就算你能干，那别人也能干吗？

这样一来，岂不违背了“商改住”改善流动性的初心？

如果这个问题没能解决好，那前面这老些钱可就全白花了！

“商改住”这个事儿，咱们今天整个剖析下来，就不难发现——

虽然初衷是好的，但实施起来真的有许许多多的现实问题需要解决。

许多个环节，对于公寓改造后的流动性而言都具有一票否决权。

一旦处理不当，很可能导致出力不讨好、甚至是沉没成本激增而未取得理想的经济收益。

要想避免这些问题，必须具备两大前提条件：

一是地方和房企能给出大把资金投入，且不能拖泥带水，不能抠抠搜搜；

二是市场整体预期必须得到质的改善，否则科班出身的住宅市场尚无改善，谁又会买半路出家的账？